珠海市住房和城乡建设局关于印发《珠海市住宅小区业主共有收益管理办法》的通知（珠建〔2024〕22 号）

各区（功能区）住房城乡建设主管部门，市物业行业协会，各物业服务企业、业主委员会、物业管理委员会：

　　现将《珠海市住宅小区业主共有收益管理办法》印发给你们，请认真贯彻落实，实施过程中遇到问题，请径向我局反映。

珠海市住房和城乡建设局   

2024年1月29日  

珠海市住宅小区业主共有收益管理办法

第一章 总则

　　第一条  为规范住宅小区业主共有收益（以下简称共有收益）的管理，维护住宅小区业主合法权益，根据《中华人民共和国民法典》《珠海经济特区物业管理条例》《珠海经济特区加强住宅小区治理若干规定》等法律、法规，结合我市实际，制定本办法。

　　第二条  本办法适用于本市行政区域内住宅小区业主共有收益管理监督活动。

　　第三条  市物业管理行政主管部门（以下简称市物业主管部门）负责制定本市共有收益管理政策，指导和监督各区具体实施，并在珠海市智慧物业管理服务平台建立统一的共有收益信息公示系统。

　　区物业管理行政主管部门（以下简称区物业主管部门）负责本辖区共有收益管理工作的指导和监督。

　　镇人民政府、街道办事处（以下简称镇街）负责共有收益管理工作的日常监管，督促共有收益管理单位规范共有收益管理行为，调处相关纠纷。

　　居（村）民委员会负责协助、配合镇街做好共有收益管理的相关工作。

　　珠海市物业管理行业协会应当加强行业自律，规范住宅小区共有收益行为，组织开展共有收益管理等业务的培训工作，推动行业健康有序发展。

第二章 共有收益的管理

　　第四条  本办法所称共有收益是指利用住宅小区业主专有部分以外共有部分（含共用设施设备，以下简称住宅小区共有部分）用于生产、管理、租赁等获取的收入，扣除法定税收、能耗、人工管理成本等合理成本后，获得的收益。共有收益包括但不限于：

　　（一）利用业主共有道路或场地停放车辆所得的收益；

　　（二）利用业主共有场地、灯箱、单元门、外墙、屋面、围墙、道闸等设置户外广告，以及利用电梯轿厢、单元门厅、走廊通道等设置室内广告所得的收益；

　　（三）利用业主共有场地开展商业活动、引进自助售卖机或快递柜等设施所得的收益；

　　（四）利用全体业主共有的会所、游泳池（馆）、健身室（馆）、架空层等公建配套用房、场地或者文体设施进行租赁或者经营产生的收益；

　　（五）利用业主共有的配套房屋所得的收益；

　　（六）利用业主共有场地设立通信基站等设备向通信运营商收取的场地使用费等；

　　（七）相关单位支付的归全体业主或部分业主的违约金、赔偿金、补偿金等；

　　（八）处置经业主同意报废的共用设施设备回收残值产生的收益；

　　（九）共有收益产生的孳息；

　　（十）其他依法属于全体业主的收益。

　　第五条  共有收益的获取是指共有收益管理单位利用一定的方式、载体获取共有收益的行为。共有收益的获取应当符合法律、法规和相关政策的规定，不得擅自改变房屋及设施设备的用途，不得妨碍业主和使用人正常使用物业，不得影响物业使用安全。

　　前期物业服务合同约定由物业服务人与其他单位或者个人利用业主共有的设施设备和公共部位进行经营并签订合同的，应当在前期物业服务合同中明确获取收益的范围、管理成本、财务审计等内容；无约定或者约定不明确的，由物业服务人在物业所在地镇街指导下，按照本办法第四条规定公示小区共有收益范围、管理成本等内容，并按照本办法第九条、第十条规定开立共有收益账户。

　　业主大会成立后，经业主大会表决，利用业主共有的设施设备和公共部位进行经营并签订合同，其中须明确利用全体业主共有部分获取收益的，应当按照《中华人民共和国民法典》第二百七十八条的规定，经业主大会表决同意；利用部分业主共有部分获取收益的，应当经共同拥有该部分物业的业主表决同意。

　　第六条  业主委员会、物业管理委员会、物业服务人在管理共有收益期间统称为共有收益管理单位。

　　第七条  前期物业管理期间，共有收益由物业服务人代为管理。物业服务人在代为管理共有收益期间应当遵循勤勉尽职、诚实守信原则，如实登记账目明细，并留存与共有收益相关的发票、收据、银行对账单、合同等凭证，在业主大会成立后将加盖企业公章的明细账目和相关凭证提交业主大会。

　　第八条  业主大会成立后，共有收益管理单位由业主共同决定，业主可以委托业主委员会、物业管理委员会、物业服务人管理共有收益。业主可以按法定程序在管理规约、议事规则、物业服务合同中约定共有收益管理单位、管理费用、分配比例、分配方式等。业主共同决定由业主委员会或者物业管理委员会管理共有收益，但管理规约中未对管理单位进行约定的，应当出具授权书并加盖业主大会印章；没有业主大会的，授权书加盖所在地的居（村）民委员会印章。业主共同决定委托物业服务人管理共有收益的，应当签订委托合同或者在物业服务合同中明确。

　　业主共有收益委托物业服务人管理的，委托管理合同期限不得超过物业服务合同中约定的合同期限；业主大会授权业主委员会或者物业管理委员会管理的，授权期限不得超过业主委员会或者物业管理委员会任期。授权委托书、物业服务合同或者委托合同应当在签订之日起7日内，在住宅小区和各楼栋出入口等显著位置公示，公示期不少于30日。

　　第九条  共有收益应当专户储存、单独列账、独立核算、定期公布，任何单位、个人不得非法侵占、处分或者挪用共有收益。

　　共有收益管理单位应当在首次接管后以物业管理区域为单位单独开设共有收益专门账户，并对共有收益相关材料专门建立档案，鼓励以楼栋单元为单位设立二级子账户，不得以个人名义或者其他组织名义开立共有收益账户。提倡在市物业专项维修资金专户监管银行开立账户。

　　共有收益账户需开通网上银行等电子支付渠道的，应当经业主共同决定。共有收益账户开通电子支付渠道的，共有收益管理单位应当开立录入支付信息、复核支付信息两个以上的电子支付密匙，并分别由共有收益管理单位的不同人持有。共有收益管理单位应当建立电子支付共有收益管理制度，规范录入资金支付信息、复核资金支付信息的行为。通过电子支付渠道使用共有收益的，应当符合本办法第十五至第十六条规定，并在电子支付共有收益的3日内，将电子支付的相关情况向全体业主公开。

　　业主委员会、物业管理委员会是共有收益管理单位的，负责管理共有收益或者办理共有收益账户手续的人应当是业主委员会或者物业管理委员会委员、候补委员以及业主委员会或者物业管理委员会经业主大会同意聘请的专职工作人员；物业服务人管理共有收益的，负责管理共有收益或者办理共有收益账户手续的人应当是本单位的员工或者经业主同意聘请的专职工作人员，不得由其他人管理共有收益或者办理共有收益账户手续。

　　第十条  共有收益管理单位开立共有收益账户的，应当向开户银行提供开立专门账户所需要的材料。

　　业主共同决定或者业主大会决定共有收益管理单位的有效材料，包括但不限于前期物业服务合同、物业服务合同、管理规约、加盖业主大会或者居（村）民委员会印章的管理共有收益的授权书、管理共有收益的委托合同、业主共同决定、业主大会决定等。

　　业主共同决定的材料是经法定比例业主同意由共有收益管理单位管理共有收益的通告文书，并加盖居（村）民委员会公章。

　　业主大会决定的材料是业主大会决定由共有收益管理单位管理共有收益的通告文书，并加盖业主大会印章。

　　开户银行应当向物业所在地的镇街、居（村）民委员会核实共有收益管理单位在银行开户需要提供的相关材料。

　　共有收益管理单位应当在共有收益银行账户开户完成后10日内将开户基本信息（包括开户名称、开户行、开户账号、开户银行地址、联系方式等）书面告知物业所在地的镇街。

　　第十一条  业主共同决定新的共有收益管理单位后，新共有收益管理单位应当在业主共同决定或者业主大会决定生效之日起3个工作日内，持下列材料将更换共有收益管理单位的情况，通知原存放共有收益的开户银行，并自业主共同决定生效之日起30日内开立新的专门账户。

　　（一）业主大会决定新共有收益管理单位的通告文书，并加盖业主大会印章；无业主大会的，提供业主共同决定新共有收益管理单位的通告文书，加盖所在地居（村）民委员会委员印章；

　　（二）开户银行需要的其他必要材料。

　　除原共有收益管理单位自业主共同决定生效之日起30日内将所有共有收益转入新共有收益账户外，开户银行不得为原共有收益管理单位办理共有收益账户的支付业务。

　　第十二条  共有收益管理单位是业主委员会，且在业主委员会任期届满前已换届成立新一届业主委员会的，新一届业主委员会应当在原业主委员会停止履行职责之日起3个工作日内，持相关材料到原共有收益开户银行办理共有收益账户设立或变更手续。

　　开户银行应当向物业所在地的镇街或者居（村）民委员会核实新一届业主委员会提供的相关材料。

　　第十三条  原业主委员会或者物业管理委员会的任期届满、全体委员集体辞职或者被依法罢免，但未成立新一届业主委员会或者物业管理委员会，且原业主委员会或者物业管理委员会在其停止履行职责之日仍是共有收益管理单位的，原业主委员会或者物业管理委员会应当自停止履行职责之日起不得从共有收益账户支付资金；并在停止履行职责之日起3个工作日内将共有收益移交给镇街临时保管。

　　含有委托管理共有收益内容的合同终止，暂未决定新共有收益管理单位的，原共有收益管理单位应当在合同终止之日起3个工作日内，将所有共有收益移交给业主委员会或者物业管理委员会临时保管，无业主委员会或者物业管理委员会的，移交镇街临时保管。

　　符合前两款规定情形的，应当遵照下列规定处理共有收益：

　　（一）临时保管共有收益的单位在接管移交共有收益的3个工作日内，持原共有收益管理单位停止履行职责的相关书面材料，告知存放共有收益开户银行原共有收益管理单位停止履行职责的情况，并在共有收益开户银行开立账户临时保管共有收益，原共有收益管理单位注销已开立的共有收益账户；

　　（二）开户银行在收到相关书面通知材料当日，应当暂时停止共有收益账户的支付业务。

　　第十四条  共有收益管理单位应当指定专人办理共有收益开户等手续、管理共有收益账户。共有收益管理单位变更管理人的，应当自作出决定之日起3个工作日内，到存放共有收益的开户银行办理账户变更手续。

　　第十五条  共有收益管理单位可以按照约定使用共有收益，共有收益应当优先用于补充物业专项维修资金，也可以经业主共同决定用于下列支出：

　　（一）共用部位、共用设施设备的维修、改造、更新费用和共用设施设备保险；

　　（二）共用部位、共用设施设备的应急处置费用；

　　（三）业主委员会的办公经费，业主委员会委员的补贴，业主委员会专职工作人员的薪酬，召开业主大会会议所需费用；

　　（四）对共有收益的审计费用、信息公开费用、税费；

　　（五）抵扣物业服务费用或水电公摊费用等合法支出；

　　（六）业主共同决定用于物业服务的其他费用。

　　第十六条  业主共同决定使用共有收益的，共有收益管理单位应当持下列材料在开户银行办理共有收益支付的手续：

　　（一）经业主共同决定的材料，包括但不限于前期物业服务合同、物业服务合同、管理规约、共有收益使用规则、共有收益年度使用计划、业主大会决定使用共有收益的通告文书；除合同之外其他材料，需加盖业主大会印章，没有业主大会的，加盖所在地居（村）民委员会印章；

　　（二）办理共有收益支付业务人的有效身份证件，并加盖管理单位印章。办理支付业务的人员应当是共有收益的专门管理人员；

　　（三）开户银行需要的其他必要材料。

　　开户银行在核实前款规定材料后，为共有收益管理单位办理共有收益支付业务。

第三章 共有收益的监督

　　第十七条  本办法所称共有收益信息公示是指通过一定的载体和方式，将共有收益情况进行公示，告知全体业主，接受政府和业主的监督。

　　共有收益公示信息，包括但不限于项目利用的物业共用部分具体位置、共有收益来源、收入金额、收入项目、支出金额、支出项目、结余等情况。

　　第十八条  共有收益管理单位应当于每半年末对共有收益予以结算，与共有收益账户开户银行核对共有收益账目，并至少在每年7月15日、1月15日前，将上一半年度的具体收支信息（样张详见附件）分别张贴于小区管理处、公告栏、每个门牌幢出入口等显著位置，鼓励同时通过小区业主微信群等电子信息方式告知全体业主，并在珠海市智慧物业管理服务平台上同步公示，公示期不少于30日。业主有异议的，共有收益管理单位应当自受理异议申请10个工作日内接受业主查询并进行书面答复。业主对答复仍有异议的，镇街、居（村）民委员会应当及时协调处理。

　　第十九条  前期物业服务期间，物业服务人应当在每两年第一季度委托第三方审计机构对上两年度共有收益收支情况进行审计，向全体业主公示审计报告，费用从共有收益中列支，并在珠海市智慧物业管理服务平台上同步公示。

　　第二十条  业主大会成立后，经业主共同决定或者业主大会决定，应当委托第三方审计机构每三年对共有收益的收支情况进行审计。若由业主委员会管理的，业主委员会任期届满，应对管理的共有收益的收支情况进行审计。审计结果在珠海市智慧物业管理服务平台上公示，审计费用经业主共同决定或者业主大会决定，可以在共有收益中列支。审计过程中，共有收益开户银行应当予以协助。

　　第二十一条  镇街负责每半年对辖区共有收益的管理、公示情况开展一次检查并通报检查结果，检查结果作为物业招标投标、物业项目考核评优、物业服务人、物业项目负责人、业主委员会委员信用监管等工作的评价指标。

　　居（村）民委员会应当协助镇街加强业主共有收益信息公示工作的日常巡查。

　　第二十二条  物业因不可抗力或者拆迁改造等原因灭失的，业主共有收益账户在物业灭失后15日内依法进行结算。结算后的结余资金按各业主专有部分面积占总面积的比例计算进行分配。

第四章 附则

　　第二十三条  本办法自2024年3月1日起施行，有效期至2027年2月28日。